부모님이 돌아가시면서 주택을 상속받았는데, 갑자기 다주택자가 되어 세금 걱정이 커지고 계신가요?
상속주택 특례를 제대로 활용하면 기존 주택 양도시 1세대 1주택 비과세 혜택을 그대로 받을 수 있습니다.
1. 상속주택 특례란
상속으로 다주택자가 되었을 때, 본인 의사와 무관하게 주택 수가 늘어난 점을 고려해 세금 혜택을 주는 제도입니다.
기존에 1주택을 보유하던 사람이 상속으로 2주택자가 되었을 때, 일반주택을 먼저 양도하면 상속주택은 없는 것으로 간주해 1세대 1주택 비과세를 적용받습니다.
이 특례는 상속개시일(피상속인 사망일)로부터 5년 내에 상속주택을 양도할 경우 중과세율 적용도 배제됩니다.
다만 2026년 5월 9일까지는 다주택자 중과세 자체가 유예되고 있어, 현재로서는 5년 내 양도 조건이 크게 중요하지 않은 상황입니다.
2. 상속주택 우선순위
피상속인이 여러 채의 주택을 보유했다면 다음 순서에 따라 1채만 상속주택 특례 대상이 됩니다.
✅ 1순위: 피상속인이 가장 오래 보유한 주택
✅ 2순위: 피상속인이 가장 오래 거주한 주택
✅ 3순위: 상속개시일 당시 거주하던 주택
✅ 4순위: 기준시가가 가장 높은 주택
위 4가지가 모두 동일한 경우에만 상속인이 직접 선택할 수 있습니다.
나머지 주택은 일반주택으로 분류되어 주택 수에 포함되므로, 형제 간 상속재산 분할 협의 시 이 우선순위를 반드시 고려해야 합니다.
| 우선순위 | 판단 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 1순위 | 피상속인 소유기간 | 가장 오래 보유한 주택 |
| 2순위 | 피상속인 거주기간 | 가장 오래 거주한 주택 |
| 3순위 | 상속개시일 거주지 | 사망 당시 거주하던 곳 |
| 4순위 | 기준시가 | 공시가격이 가장 높은 주택 |
3. 일반주택 먼저 양도
상속주택 특례를 받으려면 반드시 일반주택을 먼저 양도해야 합니다.
상속주택을 먼저 처분하면 그 시점에서 2주택자가 되므로 양도소득세 과세 대상이 됩니다.
일반주택 양도 시 다음 요건을 충족하면 비과세가 가능합니다.
✅ 보유기간 2년 이상
✅ 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년 이상
✅ 양도가액 12억원 이하 (초과분은 과세)
일반주택을 양도한 후 상속주택도 1세대 1주택 요건을 충족하여 양도하면 상속주택 역시 비과세가 가능합니다.
4. 6개월 내 양도 특례
상속개시일로부터 6개월 이내에 상속주택을 양도하면 양도차익이 0으로 계산됩니다.
상속세 신고기한인 6개월 내 양도 시 양도가액이 곧 취득가액이 되어 양도소득세가 발생하지 않습니다.
다만 이 경우 양도가액이 상속재산가액으로 인정되어 상속세 부담이 늘어날 수 있으므로 주의가 필요합니다.
특히 비아파트의 경우 공시가격으로 상속세를 신고했는데 실거래가가 더 높으면, 6개월 내 양도 시 실거래가를 기준으로 상속세가 재산정됩니다.
현실적으로 상속등기와 매각 절차를 6개월 내에 완료하기는 쉽지 않아 실무상 활용도는 낮은 편입니다.
5. 5년 내 양도 전략
상속개시일로부터 5년 이내에 상속주택을 양도하면 다주택자 중과세율 적용이 배제됩니다.
원칙적으로 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 때는 기본세율에 20~30%포인트가 가산됩니다.
하지만 상속주택은 5년 내 양도 시 기본세율만 적용되어 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
현재는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 다주택자 중과세 자체가 한시적으로 유예되고 있습니다.
이 기간에는 중과세율을 적용하지 않고, 보유기간 2년 이상이면 장기보유특별공제도 최대 30%까지 가능합니다.
유예 기간 종료 후에는 조정대상지역 내 다주택자 양도 시 중과세율이 재적용될 예정이므로, 상속주택 5년 내 양도 조건이 다시 중요해질 것입니다.
6. 공동상속주택 특례
여러 형제가 주택을 공동으로 상속받은 경우, 상속 지분이 가장 큰 사람만 주택을 소유한 것으로 봅니다.
나머지 소수 지분자는 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 간주되어 일반주택 양도 시 비과세를 받을 수 있습니다.
최대 지분자가 2인 이상인 경우에는 다음 순서로 판단합니다.
✅ 해당 주택에 거주하는 상속인
✅ 최연장자
소수 지분자의 공동상속주택은 상속개시일로부터 5년이 지나도 중과세 대상에서 제외됩니다.
따라서 형제가 여럿인 경우 상속재산 분할 협의 시 지분 비율을 조정하면 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.
7. 농어촌 주택 예외
비수도권 읍·면지역(도시지역 제외) 농어촌 주택으로서 피상속인이 취득해 5년 이상 거주한 경우, 어떤 경우에도 주택 수에서 제외됩니다.
이는 상속주택 특례와 별도로 적용되는 항구적인 혜택입니다.
일반주택을 양도한 후 다른 주택을 새로 취득해도 농어촌 주택은 계속 주택 수에서 제외됩니다.
다만 피상속인이 직접 5년 이상 거주했어야 하며, 상속인의 거주기간은 인정되지 않습니다.
8. 보유·거주기간 계산
상속주택의 보유기간과 거주기간은 상속개시일부터 계산하는 것이 원칙입니다.
장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간은 상속개시일부터 양도일까지이며, 피상속인의 보유기간은 인정되지 않습니다.
다만 양도세율 적용을 위한 보유기간은 피상속인의 취득일부터 양도일까지로 계산합니다.
피상속인과 동일세대원이었던 상속인이 상속주택의 1세대 1주택 비과세를 받을 때는 피상속인의 보유·거주기간을 통산할 수 있습니다.
| 구분 | 계산 방법 | 피상속인 기간 통산 여부 |
|---|---|---|
| 장기보유특별공제 | 상속개시일 ~ 양도일 | 불인정 |
| 세율 적용 | 피상속인 취득일 ~ 양도일 | 인정 |
| 1세대 1주택 비과세 | 동일세대원인 경우 | 인정 |
9. 종합부동산세 특례
종합부동산세 과세 기준일(매년 6월 1일) 현재 다음 요건 중 하나를 충족하면 1가구 1주택자 특례 판단 시 주택 수에서 제외됩니다.
✅ 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택
✅ 상속 지분이 전체의 40% 이하인 주택
✅ 상속 지분 상당 공시가격이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하인 주택
이 경우 1세대 1주택자 기본공제 12억원을 적용받을 수 있으며, 연령·보유기간에 따른 세액공제도 가능합니다.
다만 종합부동산세가 완전히 면제되는 것은 아니고, 과세 대상에는 포함되므로 실제 세 부담이 발생할 수 있습니다.
10. 증여 vs 상속 선택
자녀에게 주택을 물려줄 때 증여와 상속 중 어느 것이 유리한지는 주택 가액, 보유기간, 향후 가격 전망에 따라 달라집니다.
증여는 증여세와 취득세를 즉시 납부해야 하지만, 이후 가격 상승분에 대한 세금 부담이 없습니다.
상속은 상속세 부담이 있지만, 배우자 공제, 일괄공제 등 각종 공제 혜택이 크고 취득가액이 높게 인정되어 향후 양도세 부담이 줄어듭니다.
조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여하면 취득세가 12%로 중과되므로 주의가 필요합니다.
11. 임대사업자 활용
상속주택을 보유하면서 임대수익을 올릴 계획이라면 주택임대사업자 등록을 고려해볼 수 있습니다.
주택임대사업자로 등록하면 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 임대소득에 대한 소득세 감면 등 다양한 혜택이 있습니다.
다만 2026년 1월 1일 이후 과세기간부터는 2주택자도 보증금 합계액 12억원 초과 시 간주임대료 과세 대상이 됩니다.
임대보증금에서 3억원을 차감한 금액의 60%에 대하여 정기예금이자율(2025년 기준 3.1%)을 곱한 금액이 과세 대상이 됩니다.
12. 전문가 상담 필요성
상속주택의 양도는 상속 당시 주택 수, 기존 주택 보유 여부, 거주요건 충족, 양도 순서 등 복합적인 요소가 얽혀 판단이 단순하지 않습니다.
특히 상속인이 여럿이거나 피상속인이 다주택자였던 경우, 상속재산 분할 협의 방법에 따라 세 부담이 크게 달라집니다.
상속주택을 양도할 계획이 있다면 사전에 세무 전문가 상담을 통해 정확한 비과세 요건 충족 여부를 확인하고 전략을 수립하는 것이 가장 확실한 절세 방법입니다.
2026년 5월 9일 다주택자 중과세 유예 종료를 앞두고 있는 시점이므로, 장기적인 양도 계획을 미리 세워두는 것이 중요합니다.
상속주택 특례를 제대로 활용하면 예상치 못한 세금 부담 없이 주택을 정리할 수 있습니다. 본인의 상황에 맞는 최적의 전략을 찾아 현명하게 대처하시기 바랍니다.